Groot Onderhoud

Inkopen onderhoud patio VvE's:

Update: Veruit de meeste (alle) patio VvE's doen mee met het groot onderhoud, waardoor de beide dekken in zijn geheel worden voorzien van een nieuwe waterkerende laag.

Om ook de patio-eigenaren groot onderhoud te laten verrichten aan de waterdichte laag van de patio’s,
hebben we, zoals meermalen in de ALV van voorgaande jaren gemeld, een “inkoop” bedrag
aangegeven waarvan we vinden dat dit reel en een maximale prijs is.

De vierkante meterprijs die voor het onverdeeld gebied wordt begroot c.q. geoffreerd wordt 1 op 1
overgenomen voor de patio’s. Het uiteindelijke bedrag moet lager worden. Omdat het onderhoud in de
patio-tuin niet aan de HVMB is overgedragen moeten de patio-bewoners en de garage-eigenaren onder
de patio dit onderhoud betalen. De dekwoningen hebben in 2001 en 2002 dmv een wijziging in de
splitsingsakten het onderhoud van de waterdichte laag aan de “voortuinen” (van voordeur tot voordeur)
overgedragen, waardoor deze kosten van onderhoud al in de begroting van het groot onderhoud
verwerkt zit. De eigenaren van een garage onder de dek woningen hoeven dit dus niet te betalen.

Er was toentertijd veel weerstand van de patio-eigenaren om het onderhoud van de patio-tuin ook bij
de HVMB te beleggen. Vandaar dat het bestuur van de HVMB de patio-eigenaren nu oproept om ook
groot onderhoud te plegen, omdat voor veel patio-tuinen de bitumen onderlaag ook 30 jaar oud is.

Dit handhaven kunnen we uiteraard niet, maar wanneer een patio-eigenaar geen groot onderhoud wil
plegen, dan staan ze een inspectie van een deskundige toe, die de staat van de waterdichte laag
inspecteert. Wanneer daar uitkomt dat de laag in slechte staat is en nog is de patio-eigenaar
niet voornemens groot onderhoud te plegen, dan zal de HVMB een aansprakelijkheidsstelling versturen
naar de gehele kleine VVE en bij de notaris en bij de makelaar aangeven dat er achterstallig onderhoud
is bij een mogelijke verkoop. De verkoopwaarde zal dan aanzienlijk naar beneden gaan. Het bestuur
hoopt uiteraard dat het zo ver niet gaat komen.

Eventuele vergaderingen hierover kunnen in overleg binnen de kleine VVE gehouden worden, maar een
mail naar het bestuur dat de eventuele kosten in orde zijn kan ook. Het bestuur zal dit meenemen bij
eventuele onderhandelingen met de patio-eigenaar. Dit alles wordt ook behandeld op de ALV in Januari 2017

De HVMB heeft een brief gestuurd naar alle patio-eigenaren en mede garage-eigenaren, gezamelijk de
kleine VVE. In deze brief staat dat de kleine VVE zich kan inkopen in het groot onderhoud. De HVMB
ziet graag dat de kleine VVE's meedoen met dit groot onderhoud voor de patio-tuinen. De kosten voor
onderhoud van de waterdichte laag wordt gedragen door de kleine VVE volgens de volgende
verhouding: 9/16 deel voor de patio-eigenaar en 1/16 voor elke garage-eigenaar. Heeft een garage-
eigenaar meerdere garages, dan geldt dit per garage.
Kosten:

Het gaat dan om de volgende zaken:

- Verwijderen bitumen / HWA doorvoeren € 726
- Egaliseren voorbereiden onderlaag € 2047,32
- Aanbrengen bitumen / HWA doorvoeren € 3072,19
- Stelpost loodslabben max. € 2885,85
Totaal € 8731,36

De prijzen zijn een vierkante meterprijs voor de bitumen en stuksprijs voor de HWA doorvoeren en een
lengte meter prijs voor de loodslabben. Dit lood wordt enkel vervangen wanneer dit noodzakelijk is.
Daarom is dit een stelpost en zal max. 2885,85 bedragen. Detotaalprijs zal dus (zoals het er nu naar
uitziet) nooit hoger worden dan deze genoemde prijzen.

Er zijn via de mail een aantal vragen gesteld. Deze worden hieronder genoemd en beantwoord:

1. Ik heb in 2008 reeds groot onderhoud uitgevoerd. Ik ga dit nu niet weer doen.
Antwoord: Zeer waarschijnlijk zal dat niet nodig zijn. Zoals optie C aangeeft zullen wij met een
deskundige dit onderzoeken en de uitkomst zal dit zeer waarschijnlijk bevestigen.

2. Wel vraag ik me af, hoe u aan het totale bedrag van 8731,36 euro komt. Is dat alleen voor de tuin
van patiowoning? Dan vind ik het nogal prijzig. Kunt u aangeven hoeveel het groot onderhoud van het
dek in totaal kost en hoe u dat over de eigenaren van de patiowoningen, de splitlevelwoningen en de
garageboxen hebt verdeeld?
Antwoord:Het totale groot onderhoud van de dekken gaat in de tonnen euros kosten (zie begroting
ALV). Dat is de globale raming. Daar zitten de volgende reparaties in:
Bitumen dek openbaar gedeelte en de inhammen. Herstel en verven houten hekwerken en herstel en
verven betonnen keerwanden. Opnieuw opbouwen van het dek met een tegelafwerking. Voor de
kostenraming voor de patio hebben we het vloeroppervlak genomen van 34-36 vierkante meter patio
oppervlak voor het weghalen van de bitumen en voorbereiden nieuwe laag, alsmede het opnieuw aan-
brengen van de bitumen. Om het geheel echter waterdicht te krijgen moet er langs de randen het
lood worden vervangen ( of niet als het lood nog in goede staat is) hetgeen in de kostenraming als
stelpost is aangegeven. Doordat het veel strekkende meters zijn rondom de patio tuin is dat bedrag
aanzienlijk. Deze bedragen zijn volgens het bestuur de maximale prijs die het onderhoud zou gaan
kosten en het bestuur gaat ervan uit dat de kosten omlaag gaan door de marktwerking tussen de
verschillende aanbieders. Tot slot wil ik opmerken dat u ook de vergadering van de kleine VVE mag
bijeenroepen en dat de kleine VVE zelf ook het onderhoud mag laten uitvoeren door een erkend bedrijf
die 10 jaar garantie op de werkzaamheden geeft.

3. Als ik het goed zie, is het de bedoeling om het openbare gedeelte en de inhammen (het gedeelte
voor de splitlevelwoningen? (extra noot: en de inhammen voor de patio's!)) uit de kas van HVMB te
betalen en zijn de tuinen van de patiowoningen voor rekening van de eigenaren van de patiowoningen
en de daaronder gelegen garages? Ik vind dat geen eerlijke verdeling. Naar mijn mening moeten de
tuinen van de patiowoningen ook uit de kas van de HVMB worden betaald. De eigenaren van de garages
onder de patiowoningen hebben immers ook altijd contributie betaald. Mijns inziens is onze contributie
bestemd voor het dak van onze garage (= vloer of tuin van patiowoning). Ik heb begrepen dat er genoeg
geld in de kas van de HVMB is en dat de jaarlijkse contributie altijd juist relatief hoog is geweest omdat
dit groot onderhoud al werd voorzien.
Antwoord: Zoals je het nu stelt, ja klinkt het ongelofelijk oneerlijk. Echter is de HVMB continue bezig
geweest iedereen op het dek ervan te overtuigen dat we met ons allen op een stuk beton zitten die
onderhouden dient te worden. Sinds 2002 is er door alle woning-eigenaren, zowel splitlevel- en patio-,
en door alle garage-eigenaren alleen gespaard voor openbaar gedeelte en inhammen, dus niet voor de
patio-binnentuinen. In 2002 (!) hebben we het voor elkaar gekregen het onderhoud voor het “openbare
gedeelte” bij de HVMB te voegen, maar de patio-binnentuinen door de HVMB laten onderhouden was
een te grote inmenging in de prive-sfeer (van de eigenaren). Er is toen aangegeven dat de patio-
eigenaren hun gedeelte dus zelf moesten onderhouden en dat de kleine VVE dit moest regelen. Op 2
patiowoning-eigenaren na is dat dus NIET gebeurd. Zelfs nu in 2017 zijn niet alle zaken, die in 2002 als
hamerstuk zijn aangenomen, geregeld. De HVMB heeft in het verleden reeds aangegeven dat als een
patio-eigenaar zich wilde inkopen, hij dat moest aangeven. Wij hebben hierop nooit een aanmelding
gehad en misschien heeft de HVMB te weinig de aandacht hierop gevestigd in de tussentijdse periode,
maar nu bieden we nog steeds aan het onderhoud te verzorgen. De kleine VVE gaat dus alleen betalen
voor wat er aan hun patiotuin wordt verspijkerd, dus het wordt geen algemene gemiddelde deler.
Wanneer alle patio’s eind 2017 zijn aangepakt, of akkoord zijn bevonden qua huidige technische staat,
kan de kleine VVE de patio-tuin en het dek voor het onderhoud mee laten doen uit de algemene pot.
Hiervoor zal een aparte berekening moeten worden gemaakt.

4. In uw kosten analyse deelt u de kosten in relatie tot de loodslabben toe aan de VvE. Van leden van de
HVMB heb ik mogen vernemen dat er in jullie laatste ALV uitvoerig op deze loodslabben is ingegaan en
dat toen besloten is dat deze kosten door de eigenaar van het woonrecht betaald moesten worden en niet
door de VvE. Dit is naar mijn mening ook volledig is overeenstemming met de vigerende splitsingsakte
voor dit appartementencomplex.
Antwoord: We hebben in de laatste ALV uitvoerig gesproken over wie de kosten van het lood moet
betalen, of de patio’s of de HVMB. Conform demarcatielijst en volgens het bestuur van de HVMB
moet de eigenaar van het gebouw deze kosten betalen. Voor een huiseigenaar is dat de kleine
VVE van het huis en voor de patio’s is dat de kleine VVE van de patio’s.

5. De genoemde kosten lijken mij volkomen buiten proporties. Ik heb 2 maanden geleden mijn platte
dak (80 m2) laten renoveren voor een totaalbedrag van € 2950. Hierbij is gebruik gemaakt van een
glasvezelvlies met een primer waar overheen een kunststof coating is aangebracht. Het product is
gewoon over de bestaande bitumenlaag aangebracht. De deklaag is volkomen naadloos.
Garantie: 20 jaar, levensduur minimaal 30 jaar. De stelpost voor de loodslabben kan ik ook echt
niet plaatsen.
Antwoord: Dank je voor deze mail. Ik heb de vertegenwoordiger gesproken van dacfill en hij geeft het
volgende aan:
- Het materiaal is vergelijkbaar met triflex en andere kunststof systemen. Het heeft dus
dezelfde nadelen zoals beschadiging door verdunners zoals thinner en het is glad bij
vorst. Ook geeft hij aan dat als het over een bedekking heen gelegd wordt, die reeds
los van de ondergrond is, dan zullen er luchtbellen ontstaan. Deze zijn zichtbaar en
lelijk en wanneer daar iets opvalt zoals een hamer dan gaat die er gewoon doorheen.
Reparatieplekken blijven altijd zichtbaar.
- Ook heeft deze bedekking een garantie van 10 JAAR en een verzekerde garantie van
10 JAAR. De levensduur wordt geschat op 20 tot 30 jaar.
In de ALV van juni 2016 jl. heeft de ALV gestemd voor vervanging met bitumen en tegels. Dit is wat de
HVMB gaat doen in het onverdeeld eigendom en de “voortuinen”. Het is aan uzelf wat u in de
patiotuin wilt. Als bestuur willen wij dat er een vervangende waterdichte laag in de patio-tuin
wordt gerealiseerd, omdat een groot gedeelte los ligt.Het wordt dus ook ten zeerste aanbevolen om het te
vervangen en niet iets erop te plakken. Dit is de reden waarom het duurder uitvalt. De loodslabben
zijn een stelpost, d.w.z. dat alleen het lood vervangen wordt (en in rekening gebracht) wanneer dat echt
noodzakelijk is. Het is beter een begroting te geven die naderhand meevalt als een begroting waarbij
naderhand blijkt dat die niet toereikend was. Ik hoop dat dit e.e.a. duidelijk maakt. U kunt zelf met de
garage-eigenaren afspreken wat te doen. Omdat uzelf ook 9/16 van de stemmen heeft (meerderheid dus)
kunt u zelf aangeven en beslissen wat er in de patio-tuin gaat gebeuren. Volgens dezelfde verhouding
die door de garage-eigenaren meebetaald te worden aan het waterdicht houden van het eigendom
van de kleine VVE.

Het werk:

Verwijderen van tegels, worteldoek, isolatiemateriaal en oude bitumen laag
aanbrengen egalisatie en eventueel een licht afschot en kijken naar de locaties van de afvoerputten
aanbrengen nieuwe afvoerputten en bitumen laag.
aanbrengen tegelvloer

Ook gaan we het hekwerk verwijderen, schoonmaken, aanpassen, verven en opnieuw monteren
De geconstateerde scheuren in het betonnen dek repareren, de dichtgesmeerde herstelpunten in het dek uithakken, de kabels inpakken en met polymeer afdichten en de herstelgaten weer afdichten.